相続で大家さんデビュー まずやるべきことは？｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

不動産は、自分で購入したときだけ所有するものではありません。親や親族からの相続をきっかけに、突然、不動産の所有者になることもあります。

特に、親がアパートやマンション、戸建て住宅、店舗などの賃貸物件を経営していた場合、相続人は財産として土地・建物を受け継ぐだけではありません。

同時に、次のような「大家としての役割」も引き継ぐことになります。

• 入居者との賃貸借契約の管理
• 毎月の家賃の受け取り
• 敷金や保証金の管理
• 建物や設備の修繕
• 管理会社との契約
• 火災保険や施設賠償責任保険の管理
• 固定資産税や所得税への対応
• 空室募集や退去時の精算

預貯金の相続とは異なり、賃貸物件には入居者の生活や事業が関係しています。そのため、「相続したからすぐに売却する」「今日から自分の口座へ家賃を振り込んでもらう」といった進め方は避けなければなりません。

相続人、管理会社、入居者、金融機関、保険会社など、それぞれへの手続きを順番に進めることが重要です。

相続した賃貸物件では、賃貸借契約も継続する

賃貸物件の所有者が亡くなっても、入居者との賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。

相続人は、不動産の所有権だけでなく、家賃を受け取る権利や建物を適切に使用させる義務、修繕への対応、敷金の返還に関する義務なども引き継ぐことになります。

また、相続した賃貸物件を売却する場合、入居者が住んだままの状態で「オーナーチェンジ物件」として売却する方法があります。一定の要件を満たす賃貸借では、所有権の移転に伴って賃貸人の地位が新所有者へ移転し、敷金返還債務なども承継されます。したがって、売却時には賃貸借契約書、敷金、未収家賃、修繕履歴などを正確に引き継がなければなりません。

売却するか、そのまま賃貸経営を続けるかを決める前に、まずは物件の契約状況と収支を正確に把握しましょう。

ステップ1　賃貸物件に関する書類と収支を確認する

最初に行いたいのが、賃貸物件の現状確認です。

親が自主管理をしていた場合、契約書や帳簿が複数の場所に保管されていることもあります。管理会社へ委託していた場合は、管理会社から契約状況や収支の報告を受けます。

主に確認しておきたいものは次のとおりです。

• 土地・建物の登記事項証明書
• 固定資産税の納税通知書、課税明細書
• 各入居者との賃貸借契約書
• 入居者一覧、賃料一覧、契約期間
• 敷金・保証金の預かり状況
• 家賃の滞納状況
• 前家賃や共益費の受領状況
• 管理委託契約書
• 建物の修繕履歴
• 設備の保証書や点検記録
• 火災保険、地震保険、施設賠償責任保険の証券
• 住宅ローンやアパートローンの契約書
• 家賃が入金されている預金口座
• 電気、水道、清掃、消防設備点検などの契約
• 建物や共用部分の鍵

特に注意したいのが、敷金です。

敷金は単なる預かり金ではなく、入居者が退去するときに返還する可能性があるお金です。被相続人の預金残高だけを見るのではなく、「どの部屋から、いくら預かっているのか」を部屋ごとに確認する必要があります。

家賃収入が多く見えても、将来の敷金返還や大規模修繕、税金などを考慮すると、実際に自由に使えるお金は少ない場合があります。

ステップ2　遺言書と相続人を確認する

次に、遺言書の有無と法定相続人を確認します。

賃貸物件については、単に「建物を誰が相続するか」だけではなく、次の点まで整理しなければなりません。

• 土地と建物を誰が相続するのか
• 建物に付随する設備を誰が相続するのか
• 敷金返還義務を誰が引き継ぐのか
• 金融機関からの借入金を誰が負担するのか
• 相続開始後の家賃をどのように管理するのか
• 修繕費や管理費を誰が支払うのか
• 将来売却する場合、誰が売却手続きを行うのか

土地と建物を別々の相続人が取得すると、将来の管理や売却が複雑になることがあります。

また、複数の相続人による共有名義にすると、売却や大規模修繕、建て替えなどの場面で意見がまとまらない可能性があります。

そのため、賃貸物件については、できる限り土地・建物・賃貸経営上の権利義務を一体として承継できるよう検討することが大切です。

遺産分割が終わるまでの家賃の受取口座や修繕費の負担についても、相続人同士であらかじめ確認しておきましょう。一人の相続人が独断で振込口座を変更すると、後から相続人間のトラブルになるおそれがあります。

ステップ3　相続登記を期限内に行う

相続による所有権の移転自体は、原則として被相続人が亡くなった時点で発生します。ただし、登記簿上の所有者は自動的には変更されないため、法務局で相続登記を行う必要があります。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ相続登記が済んでいない不動産も義務化の対象です。この場合、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

遺産分割協議が期限内にまとまらない場合は、「相続人申告登記」を利用して、ひとまず相続登記の申請義務を履行する方法もあります。

ただし、相続人申告登記は最終的な所有者を確定する登記ではありません。不動産を売却したり、担保を設定したりする場合には、遺産分割後の正式な相続登記が必要です。

相続登記で一般的に必要となる書類

必要書類は、遺言書の有無や遺産分割の方法によって異なりますが、一般的には次のような書類を準備します。

• 相続登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 当年度の固定資産税評価額が分かる書類
• 遺産分割協議書
• 遺産分割協議書に押印した相続人の印鑑証明書
• 遺言書
• 家庭裁判所の検認証明書
• 相続関係説明図
• 委任状

印鑑証明書は、すべての相続登記で必ず必要になるわけではありません。一般的には、遺産分割協議書へ実印を押した場合に、その印鑑証明書を添付します。

また、自宅などで保管されていた自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所での検認が必要です。一方、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた遺言書は、検認が不要となります。

実際の必要書類は相続関係によって異なるため、申請前に法務局または司法書士へ確認するのが確実です。

彦根市の賃貸物件を相続した場合の登記窓口

彦根市にある土地・建物の不動産登記は、大津地方法務局彦根支局が管轄しています。

• 所在地：滋賀県彦根市西今町58番地3
• 電話番号：0749-22-0291
• 窓口対応時間：平日9時から17時まで
• 最寄り駅：JR南彦根駅
• 登記に関する相談：予約制

彦根支局は、彦根市のほか、豊郷町、甲良町、多賀町、愛荘町の不動産登記も管轄しています。相談を希望する場合は、事前に予約してから訪問するとスムーズです。

相続登記に使用する固定資産評価証明書は、彦根市役所税務課などで取得できます。

彦根市では、同一名義人について、土地5筆まで300円、家屋5棟まで300円で評価証明書が交付されています。相続人が被相続人名義の証明書を請求する場合は、相続関係を確認できる戸籍謄本などが必要です。手数料や必要書類は変更される可能性があるため、申請前に彦根市の最新案内を確認しましょう。

ステップ4　管理会社へ速やかに連絡する

親が管理会社へ賃貸管理を委託していた場合は、できるだけ早く管理会社へ死亡の事実を伝えます。

相続人が確定していない段階でも、管理会社には次のことを確認しておきましょう。

• 現在の入居状況
• 家賃の入金状況
• 滞納している入居者の有無
• 預かっている敷金の金額
• 管理会社が保管している契約書
• 修繕依頼や入居者からの苦情
• 退去予定の入居者
• 空室募集の状況
• 管理料や修繕費の未精算額
• 次回の家賃送金日
• 管理委託契約の内容

管理委託契約には、委任契約または準委任契約としての性質が含まれることがあります。民法上、委任は委任者または受任者の死亡によって終了するのが原則ですが、死亡後も契約を継続させる特約などが設けられている場合があります。

したがって、「親が契約していたから、そのまま自動的に継続する」と判断せず、管理委託契約書の条項を確認することが重要です。

同じ管理会社を利用する場合

引き続き同じ管理会社へ依頼する場合は、一般的に次の手続きを行います。

• 新しい所有者名義で管理委託契約を締結する
• 家賃の送金先を変更する
• 所有者の住所、電話番号、メールアドレスを登録する
• 修繕費の承認方法を決める
• 確定申告用の収支報告書の発行方法を確認する
• 敷金や未収家賃の残高を確認する

同じ管理会社を継続すれば、入居者情報や建物の修繕履歴を引き継ぎやすく、入居者への影響も抑えられます。

管理会社を変更する場合

管理会社を変更する場合は、現在の管理委託契約書を確認します。

特に確認すべき項目は次のとおりです。

• 契約期間
• 自動更新の有無
• 解約の申出期限
• 中途解約時の違約金
• 入居者情報の引継方法
• 敷金や保証金の管理方法
• 鍵の引渡方法
• 賃貸借契約書の原本の保管場所
• 家賃保証会社との契約
• 修繕業者や清掃業者との契約

管理会社を急に変更すると、家賃の振込先や修繕窓口が分からなくなり、入居者が混乱する可能性があります。

明らかな管理上の問題がない場合は、相続直後に急いで変更するのではなく、まずは現在の管理状況を確認し、引継ぎ計画を立ててから判断するのが安全です。

ステップ5　入居者へオーナー変更を通知する

自主管理の賃貸物件では、相続人または連絡窓口が決まった段階で、入居者へオーナーが変更になったことを通知します。

特に、これまで親が直接家賃を集金していた場合や、親名義の口座へ家賃を振り込んでもらっていた場合は、早めの案内が必要です。

事前の説明がないまま別の人が集金に訪れたり、突然知らない名義の口座を指定したりすると、入居者が詐欺を疑う可能性があります。

通知書には、次の内容を分かりやすく記載しましょう。

• 所有者が亡くなり、相続が発生したこと
• 新しい所有者または当面の連絡窓口
• オーナー変更の時期
• 管理会社の名称と連絡先
• 修繕や緊急時の連絡先
• 家賃の振込先
• 振込先を変更する日
• 現在の賃貸借契約が継続すること
• 賃料や契約条件に変更がないこと
• 敷金や保証金が引き継がれること
• 不明点がある場合の問い合わせ先

相続人が複数いる場合は、誰が窓口になるのかを明確にします。

また、振込先を変更する場合は、相続関係と新しい口座名義を管理会社にも確認してもらい、管理会社名義で案内してもらう方法も有効です。

通知方法について法律上の統一書式が決められているわけではありませんが、後から「通知を受けていない」と言われることを防ぐため、送付履歴や配達記録が残る方法を利用すると安心です。

なお、オーナーが変更になっただけで、入居者と賃貸借契約を一から締結し直す必要があるとは限りません。不要な再契約や手数料の請求は入居者とのトラブルにつながるため、契約書や法律関係を確認したうえで対応しましょう。

ステップ6　家賃、敷金、税金、保険を引き継ぐ

賃貸経営の引継ぎでは、「毎月の家賃が入るか」だけでなく、将来支払う可能性のある費用や債務も確認する必要があります。

家賃と共益費

次の内容を部屋ごとに整理します。

• 月額家賃
• 共益費
• 駐車場代
• 更新料
• 滞納額
• 前払いされている家賃
• 保証会社からの代位弁済額
• 入居者への返金予定額

家賃の入金口座は、賃貸経営専用の口座を用意すると、相続人個人の生活費と区別しやすくなります。

敷金と保証金

敷金については、次の情報を一覧にします。

• 入居者名
• 部屋番号
• 預かった年月日
• 預かり金額
• 途中で充当した金額
• 現在の残高
• 退去予定の有無

相続した預金残高より、敷金として預かっている金額の方が多い場合もあります。その場合、将来の退去時に相続人が自己資金から返還しなければならない可能性があるため、注意が必要です。

税金

賃貸物件を相続すると、家賃収入に関する所得税、固定資産税、相続税などの確認が必要になります。

また、被相続人が生前に受け取った家賃と、相続開始後に発生した家賃では、申告する人や期間が異なることがあります。

次のような場合は、早めに税理士へ相談しましょう。

• 相続税が発生する可能性がある
• 賃貸物件を複数所有している
• 青色申告を行っていた
• 借入金が残っている
• 大規模修繕を予定している
• 相続後すぐに売却する予定がある
• 過去の帳簿が残っていない

保険と借入金

火災保険や施設賠償責任保険は、所有者が亡くなったことを保険会社または代理店へ連絡し、名義変更や契約の継続手続きを確認します。

アパートローンなどが残っている場合は、金融機関にも連絡が必要です。

団体信用生命保険の適用、相続人による債務の承継、繰上返済、売却時の抵当権抹消など、契約内容によって対応が異なるため、自己判断で返済を止めないようにしましょう。

ステップ7　賃貸経営を続けるか、売却するかを数字で判断する

賃貸物件を相続したからといって、必ず大家を続けなければならないわけではありません。

一方で、不動産経営に興味がないという理由だけで急いで売却すると、物件の収益性や市場価値を正しく評価できない可能性があります。

少なくとも次の数字を確認してから判断しましょう。

• 現在の入居率
• 年間の家賃収入
• 管理会社へ支払う管理料
• 固定資産税
• 火災保険料
• 共用部分の電気代や水道代
• 清掃費、消防設備点検費
• 年間の修繕費
• 今後予定される大規模修繕費
• 借入金の残高と年間返済額
• 実際に手元へ残る年間収支
• 売却した場合の想定手取額

賃貸経営の実態は、単純な家賃収入ではなく、次の計算で考えます。

実質的な年間収支
＝実際に受け取った家賃収入
－管理費
－修繕費
－税金
－保険料
－空室による損失
－借入金返済額

年間家賃が600万円あっても、管理費、修繕費、税金、保険、借入金返済などが年間500万円かかれば、実際に残る金額は100万円です。

さらに、数年後に外壁塗装や屋根修繕で数百万円単位の費用が必要になる場合、表面上の家賃収入だけで「収益性が高い」と判断することはできません。

賃貸経営を継続する選択

次のような物件は、継続して保有する価値がある可能性があります。

• 入居率が安定している
• 家賃滞納が少ない
• 建物の状態が良い
• 借入金が少ない
• 今後も一定の賃貸需要が見込める
• 管理会社による管理体制が整っている
• 修繕履歴が明確になっている

オーナーチェンジで売却する選択

入居者がいる状態のまま、投資用不動産として売却する方法です。

オーナーチェンジ売却では、購入者が主に次の点を確認します。

• 現在の家賃収入
• 入居率
• 滞納状況
• 賃貸借契約の内容
• 敷金の残高
• 修繕履歴
• 建物の状態
• 将来の修繕費
• 周辺の賃貸需要
• 土地・建物の権利関係

入居者の個別同意を得ずに売却できる場合でも、入居者への通知や敷金の引継ぎ、賃貸借契約書の引渡しは重要です。

また、売却後に「聞いていない滞納があった」「敷金残高が合わない」「修繕履歴が引き継がれていない」といった問題が発生すると、売主の責任を問われる可能性があります。

そのため、売却前に管理会社や不動産会社と一緒に、入居者ごとの契約状況を整理しておきましょう。

相続直後に避けたい行動

賃貸物件を相続した直後は、次のような行動を避けることが大切です。

• 相続人全員の確認前に家賃口座を変更する
• 入居者へ突然退去を求める
• 敷金の金額を確認せず売却する
• 管理委託契約書を確認せず管理会社を変更する
• 修繕依頼を放置する
• 火災保険やローンの連絡を後回しにする
• 家賃収入を相続人個人の生活費に使う
• 収支を確認せず賃貸経営を続ける
• 相続登記が済んでいない状態で長期間放置する
• 一社の査定額だけで売却を決める

相続直後は、入居者の生活を守りながら、相続人間の権利関係を整理する必要があります。

「登記」「賃貸管理」「税金」「売却」を別々に考えるのではなく、全体を一つの計画として進めることが重要です。

引継ぎ時の確認チェックリスト

次の項目を一つずつ確認すると、手続きの漏れを防ぎやすくなります。

• 遺言書の有無を確認した
• 法定相続人を確認した
• 土地・建物の登記内容を確認した
• 賃貸借契約書を回収した
• 入居者一覧と家賃一覧を作成した
• 敷金・保証金の残高を確認した
• 家賃滞納の有無を確認した
• 管理会社へ相続発生を連絡した
• 管理委託契約書を確認した
• 入居者への連絡窓口を決めた
• 家賃の振込先を整理した
• 相続登記の必要書類を準備した
• 火災保険会社へ連絡した
• 金融機関へ借入状況を確認した
• 固定資産税の納税状況を確認した
• 修繕履歴と今後の修繕予定を確認した
• 賃貸経営を継続した場合の収支を計算した
• 売却した場合の査定を受けた
• 司法書士、税理士、不動産会社への相談先を決めた

彦根市で賃貸物件を相続した方へ

賃貸物件の相続は、相続登記だけで完了するものではありません。

入居者への連絡、管理会社との契約、家賃口座の変更、敷金の確認、税務申告、保険、借入金、将来の修繕まで、幅広い対応が必要です。

特に彦根市や湖東地域では、同じ市内でも駅からの距離、大学や事業所への通勤需要、駐車場の有無、積雪や建物の維持管理状況などによって、賃貸需要や売却価格が異なります。

そのため、賃貸経営を続ける場合も売却する場合も、彦根市の賃貸市場と不動産相場を把握している地域密着型の不動産会社へ相談することが重要です。

トラストエージェントは彦根市を中心に、相続不動産の管理、活用、売却について相談を受け付けています。

公式サイトが掲げる「複雑な相続も、不動産の売却も。信頼できる専門家が一貫してサポートします。」という方針のもと、弁護士、司法書士、税理士などの士業とも連携し、相続手続きと不動産売却を総合的に支援しています。

• 電話番号：0749-26-2103
• 受付時間：9時から18時まで
• 定休日：日曜日
• 所在地：滋賀県彦根市栄町二丁目6番65号
• 相続・不動産売却の無料相談に対応

「大家を続けられるか分からない」「管理会社との契約内容が分からない」「入居者がいる状態で売却できるか知りたい」といった段階でも、早めに相談することで選択肢を整理しやすくなります。

賃貸物件を相続したときは、焦って結論を出すのではなく、まず契約、入居状況、収支、修繕、税金、借入金を確認しましょう。

そのうえで、賃貸経営を続けるのか、管理方法を見直すのか、オーナーチェンジで売却するのかを比較し、相続人と入居者の双方にとって無理のない方法を選ぶことが大切です。

※本稿は2026年7月時点の一般的な制度と実務をもとに作成しています。必要書類や法律上の取扱いは、遺言書、相続人の構成、賃貸借契約、管理委託契約、借入状況などによって異なります。具体的な手続きは、司法書士、弁護士、税理士、不動産会社などの専門家へご確認ください。