広い土地の相続税を抑える方法｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

「地積規模の大きな宅地」とは？広大地評価との違いをわかりやすく解説

相続財産の中でも土地の評価額は相続税に大きく影響します。
特に面積の広い土地を相続した場合、

• 「相続税が高くなりそうで不安」

• 「以前は“広大地”で評価が下がったと聞いたが、今も使えるの？」

といったご相談を多くいただきます。

実は、2018年1月1日以降、土地評価の考え方は大きく変わっています。
本記事では、

• 改正前の「広大地評価」

• 改正後の「地積規模の大きな宅地」

• 何がどう変わり、相続税にどう影響するのか

を、専門知識がない方にもわかるように解説します。

1．2018年の税制改正で何が変わったのか？

2017年9月、国税庁は
**「財産評価基本通達の一部改正」**を公表しました。

これにより、

• 従来の 「広大地評価」 は廃止

• 新たに 「地積規模の大きな宅地」 という評価方法が導入

され、
2018年1月1日以降に相続・贈与で取得した土地から新制度が適用されています。

2．改正前｜「広大地評価」とは？

■ 広大地の概要

従来の広大地とは、次のような土地を指していました。

• 市街化区域内の宅地

• 戸建住宅用地として利用される土地

• 面積要件

  • 三大都市圏：500㎡以上

  • 三大都市圏以外：1,000㎡以上

• マンション用地・大規模工場用地は原則除外

■ 広大地評価の計算方法

路線価地域では、以下の算式が使われていました。

広大地の価額 ＝ 路線価 × 広大地補正率 × 地積

広大地補正率は、

0.6 − 0.05 ×（地積 ÷ 1,000㎡）

で計算され、
最大で 路線価の35％評価（＝65％減額） まで下げることが可能でした。

■ 問題点

• 「戸建向きか？マンション向きか？」の判断が曖昧

• 形状・奥行・接道状況を考慮しない

• 税務署との見解相違が起きやすい

👉 実態に合わない評価になりやすいという課題がありました。

3．改正後｜「地積規模の大きな宅地」とは？

■ 基本的な面積要件

以下の面積以上の宅地が対象です。

• 三大都市圏：500㎡以上

• 三大都市圏以外：1,000㎡以上

※ ただし、次の「除外要件」に該当しないことが必要です。

4．適用できない土地（除外要件）

次のいずれかに該当する土地は
「地積規模の大きな宅地」評価を受けられません。

1. 市街化調整区域内の宅地
   ※ 開発許可により分譲可能な区域は除外

2. 工業専用地域

3. 高容積率地域

   • 容積率400％以上

   • 東京都特別区は300％以上

4. 大規模工場用地

👉 改正後は、
チェック項目が明確になり、判断しやすくなったのが大きな特徴です。

5．改正後の評価方法（最重要ポイント）

■ 新しい評価算式

評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率 等 × 規模格差補正率 × 地積

■ 規模格差補正率とは？

土地の面積規模による不利性を考慮する補正率で、

• 土地が大きいほど評価は下がる

• ただし、改正前のような一律大幅減額はない

という仕組みです。

6．図表で見る「規模格差補正率」の考え方

■ 三大都市圏の例

※ 三大都市圏以外は 1,000㎡以上から適用されます。

7．改正の本質｜何が一番変わったのか？

改正前

• 「広い土地＝大幅評価減」

• 面積重視・画一的

改正後

• 「広さ＋使いにくさ」を評価

• 形状・奥行・接道条件を反映

👉 実際に分譲・利用しにくい土地ほど評価が下がる
より現実的な評価方法に変わりました。

8．相続税対策への影響

■ 有利になりやすい土地

• 不整形地

• 奥行が深い

• 接道条件が悪い

• 分割・分譲しにくい土地

■ 不利になりやすい土地

• 形が整っている

• 開発・分譲しやすい

• 利便性が高い立地

👉 「広いだけ」では相続税は下がらない時代になっています。

9．相続で失敗しないための注意点

• 用途地域・容積率の確認は必須

• 図面・測量・現地確認で評価額が変わる

• 税理士任せだけでなく
  不動産実務に強い専門家との連携が重要

まとめ

• 2018年以降、「広大地評価」は使えない

• 「地積規模の大きな宅地」は
  実態に即した評価方法

• 相続税対策は
  土地の形・使い道・将来性まで含めた判断が不可欠

広い土地を相続する可能性がある方は、
相続発生前・発生後を問わず、早めの専門家相談が重要です。