親の土地に子どもが家を建てたら贈与になる？相続・税金の注意点を徹底解説【2024年最新版】

親が所有する土地に、子どもがマイホームを建てる──
地方ではよくあるこのケース、実は税金（贈与税・相続税）や法律の扱いに注意が必要です。

この記事では、

• 無償で土地を使う「使用貸借」

• 地代や権利金を払って借りるケース

• 相場より安く土地を譲り受けるケース
  それぞれの違いと、課税リスクを比較解説します。

1. 親の土地を「無償」で借りて家を建てるケース（使用貸借）

使用貸借とは？

「使用貸借（しようたいしゃく）」とは、民法第593条に定められた契約形態で、お金を払わずに他人の物を借りることを指します。

このケースでは、

• 借地権（お金で評価される権利）が発生しない

• したがって、贈与税は課税されません

ですが、親が亡くなったときには注意が必要です。

相続時の注意点

• 子どもが住んでいたとしても、その土地は「使用貸借」扱い

• 相続税評価時には更地として評価され、借地権による減額はされません

• 結果的に、相続税が高くなることもあります

2. 親に「地代や権利金」を支払うケース

「贈与」とみなされる可能性があるのがこのパターン。

地代を払っても安心ではない？

• 地代だけでなく「権利金」も一緒に支払うのが慣習になっている地域では

• 権利金を払わないと、その分が贈与とみなされることもあります

彦根市を含む滋賀県内の一部地域でも、慣習として権利金支払いが当然視されるエリアがあるため、注意が必要です。

課税評価が複雑になる

• 権利金の有無や支払い額により、土地の評価が変動

• 相続時の評価も影響を受けるため、税理士などの専門家の介入が必須

3. 相場より「安く土地を譲り受ける」とどうなる？

親から土地を安く買ったり、タダで譲ってもらうと「贈与税」が発生する場合があります。

贈与税はどう計算される？

以下のように、差額が贈与とみなされて課税対象になります。

●贈与税の速算表（2024年度）

※父母・祖父母→18歳以上の子・孫への贈与の場合

【計算例】

• 評価額1,000万円の土地を無償で譲り受けた場合
  　→ (1,000万円－110万円) × 30％ － 90万円 = 177万円

• 同じ土地を500万円で購入した場合
  　→ (500万円－110万円) × 15％ － 10万円 = 48.5万円

→一見、安く買ったほうが贈与税が少なくて得に見えますが、実際は500万円の支出＋贈与税48.5万円＝総額548.5万円
→無償譲渡の方が支出は少なく済みます

4. 結論：結局「無償で借りる」のが一番シンプルで合理的

• 親が子どもに土地を「無償」で貸す

• 子どもはそこに家を建てる

このケースが最も贈与税や相続税リスクが低く、費用も少なく済みます。

固定資産税に関しても、

• 土地の税金は親が負担

• 建物の税金は子どもが負担

このスタイルであれば、税務上も「使用貸借」として認められ、課税リスクは発生しません。

5. 家族間での土地活用は、まず話し合いから

とはいえ、土地の価値や兄弟姉妹間の相続、将来の売却・分割を考慮すると、家族内での明確な合意形成が不可欠です。

• 将来的な相続税評価の確認

• 法定相続人全員とのバランス調整

• 争続（争いのある相続）回避のための遺言準備

専門的なアドバイスが必要な場合は、ぜひ彦根市のトラストエージェントにご相談ください。

【専門家による無料相談はこちら】

• トラストエージェント

• 滋賀県彦根市栄町二丁目6番65号

• TEL：0749-26-2103（9:00〜18:00／日曜定休）
  ▶ 無料メール相談はこちらから

【まとめ】

• 親の土地に家を建てるなら、「無償使用」が最も税負担が少ない

• 地代・権利金を払うと逆に贈与認定のリスクがある

• 相続や贈与を見越して、早めに専門家に相談を

彦根市・滋賀県での相続や土地贈与のことなら、地域密着のトラストエージェントが安心です。

次回予告ブログタイトル案（例）：

• 「彦根市で実際にあった相続トラブルとその解決法」

• 「相続した空き家を売る？貸す？放置すると損をする３つの理由」

• 「親が認知症になったら家は売れるの？成年後見制度と相続の注意点」