不動産を生前贈与するとどんな税金がかかる？相続税対策としてのメリットと注意点を徹底解説

不動産を持っている方が将来の相続税対策として「生前贈与」を検討するケースが増えています。
特に彦根市のように相続財産の多くを不動産が占める地域では、早めの対策が有効です。

しかし、生前贈与は節税効果が期待できる反面、複数の税金がかかるため注意が必要です。
この記事では、不動産の生前贈与で実際にかかる税金や制度、注意点を専門的な視点からわかりやすく解説します。

なぜ不動産の生前贈与が選ばれるのか？

✅ 夫婦間の相続税対策として

婚姻期間が20年以上の夫婦間では、居住用不動産の生前贈与において大きな控除が受けられます。

• 贈与税の基礎控除110万円に加え、最大2,000万円までの配偶者控除が適用

• 適用には以下の条件が必要です：

  • 贈与された年の翌年3月15日までに住むこと

  • 今後もその家に住み続ける見込みがあること

この制度を活用すれば、最大2,110万円まで贈与税が非課税になり、将来の相続税の節税にもつながります。

✅ 事業承継における不動産の生前贈与

中小企業経営者にとって悩みの種となるのが「事業承継と相続税の負担」です。

• 自社ビルや事業用地など、簡単に売却できない不動産にも相続税が課税される

• 生前に不動産や株式を贈与し、事業承継税制の特例を使うことで税金を猶予・免除できる

特に不動産を資産として持つ事業では、生前贈与によって承継後の資金繰りや税負担を軽減することができます。

生前贈与で不動産を渡すときにかかる税金一覧

不動産を贈与した場合、相続税対策の前に避けられない複数の税金負担が発生します。
以下のような税金がかかるため、しっかり把握しておくことが重要です。

① 贈与税

生前贈与において最も注目されるのが贈与税です。

• 【暦年課税制度】…年間110万円までは非課税

• 【相続時精算課税制度】…累計2,500万円までは非課税。超過分は一律20%

▶ ポイント：非課税枠を活用すれば贈与税を抑えられるが、計画的な申告が必須

② 登録免許税

不動産の名義を変更する際に発生する税金です。

• 税率：固定資産税評価額の2%

▶ 登録免許税は贈与による不動産取得でも必ず課税され、不動産の価値が高いほど負担も大きくなります。

③ 不動産取得税

都道府県に納める税金で、贈与によっても課されます。

• 通常税率：固定資産税評価額 × 4%

• 【2027年3月31日までの軽減措置】

  • 宅地：課税標準が評価額の1/2

  • 税率：住宅・敷地ともに3%

▶ 一定の条件を満たせば軽減措置の適用も可能です。要件確認は専門家に依頼しましょう。

④ 固定資産税（維持費）

贈与後、不動産を所有している限り毎年の固定資産税が発生します。
特に空き家や使っていない土地でも課税され続けるため、維持管理にもコストがかかります。

⑤ 専門家報酬（司法書士・税理士など）

• 名義変更登記の手続きには司法書士

• 税金対策や申告には税理士

贈与の際にはこれら専門家の協力が欠かせず、数万円〜十数万円の費用が発生することもあります。

トータルコストを比較してからの判断が重要

不動産の生前贈与は、うまく活用すれば相続税の節税につながります。
しかし、次のようなリスクもあります。

• 税金の負担が思ったよりも大きい

• 非課税枠の使い方を間違えると逆に損をする

• 名義変更後にトラブルが発生するケースも

▶ 事前に必ず比較すべきポイント

彦根市で不動産の生前贈与を考えるなら

滋賀県彦根市のように、土地や建物の資産価値が高いエリアでは、不動産の扱いが相続対策の肝となります。
地域の不動産に詳しい専門家に相談することで、正確な評価額・非課税枠の活用方法・節税のシミュレーションが可能になります。

トラストエージェントでは、相続と不動産の両方に強い専門家が連携し、生前贈与に関するご相談をワンストップで対応しています。

まとめ｜不動産の生前贈与は「税金」と「専門知識」がカギ

• 贈与税・登録免許税・不動産取得税など複数の税金がかかる

• 節税制度（配偶者控除・相続時精算課税）を活用すれば有利に

• 事業承継や相続税の圧縮には有効な手段

• 専門家に相談し、相続と贈与のトータルコスト比較が重要