相続税で土地や建物はどう評価する？｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

相続税対策の基本｜土地・建物の評価方法と節税のポイント

相続税対策を考える上で、不動産の評価方法を理解することは非常に重要です。

相続相談では、「土地や建物の評価をどうすればいいのか？」というご質問を多くいただきます。適切な評価を知らずにいると、不要な税負担を招いてしまうケースもあります。

この記事では、相続税における土地・建物の評価方法と、具体的な節税対策についてわかりやすく解説します。

土地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2つ

不動産のうち、特に土地の評価には2種類の方法があります。相続税だけでなく贈与税の計算にも使われるため、知っておくと安心です。

1. 路線価方式（市街地や商業地で主に適用）

市街地などにおいては「路線価方式」が用いられます。

• 計算式：
  　路線価 × 地積（㎡） = 評価額

国税庁が毎年7月に発表する「路線価図」によって、道路ごとに1㎡あたりの価格が決められています。

また、以下の要素によって補正が加えられます。

• 土地の形状

• 道路との接道状況（間口の広さ、奥行きの長さなど）

• 複数の道路に接している場合（角地加算など）

2. 倍率方式（市街化調整区域などで採用）

一方、地方部や市街地以外のエリアでは、「倍率方式」が採用されます。

• 計算式：
  　固定資産税評価額 × 評価倍率 = 評価額

「固定資産税評価額」は、市区町村が毎年4月～6月頃に送付する「固定資産税通知書」または「課税明細書」で確認可能です。評価倍率は、国税庁のホームページで確認できます。

特例：「調整率」の適用

災害が発生した地域では、評価額に一定の補正が行われることがあります。

たとえば、2024年の能登半島地震では、対象地域に「調整率」が設定されました。これにより、評価額を引き下げることが可能です。

建物の評価は「固定資産税評価額」が基準

建物は土地と切り離して評価されます。評価方法は比較的シンプルで、固定資産税評価額そのものが使われます。

• 自用建物の計算式：
  　固定資産税評価額 × 1.0 = 評価額

評価額の目安としては、新築価格の50〜70％程度になることが多く、建物の築年数や状態によっても変わってきます。

評価額を下げるための3つのポイント

相続税対策として重要なのが、「どのような場合に評価額が下がるのか」を理解することです。以下のケースでは、評価額が低くなり、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

1. 借地権が設定されている土地

土地に借地権が設定されている場合、その土地は自由に処分できない資産となるため、自用地よりも評価が下がります。

借地権があると、評価額は最大で30〜50％程度下がることもあります。

2. 「小規模宅地等の特例」による軽減

以下のような土地は、「小規模宅地等の特例」により評価額が大幅に減額されます。

• 被相続人が住んでいた宅地：最大80％減

• 事業に使われていた宅地：最大80％減

• 賃貸用に供されていた宅地：最大50％減

※いずれも一定の条件を満たす必要があります。

3. 賃貸物件などの貸家評価

建物が賃貸に供されている場合、「借家権割合（全国一律30％）」を考慮して評価額が下がります。

• 計算式：
  　固定資産税評価額 × (1 － 借家権割合 × 賃貸割合)

たとえば、建物全体の80％を賃貸している場合、
→ 1,000万円 × (1－0.3×0.8) ＝ 760万円 となり、評価額が24％減額されます。

相続税対策の第一歩は「評価額の把握」から

相続税は「資産の評価額」で決まります。そのため、評価額を下げる工夫や、特例の適用を受けることで、大きな節税が可能になります。

まずはご自身やご家族が所有する土地・建物の評価額を確認し、

• 特例の適用対象か？

• 誰が住んでいるのか？

• 賃貸として活用しているか？

といった現状の使われ方や権利関係を整理しましょう。

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