【2025年版】土地の評価額で相続税は大きく変わる！不整形地・大きな土地の評価減テクニック【彦根市の相続対策】

相続財産の中でも、**特に大きな割合を占めるのが「不動産（特に土地）」**です。
国税庁が公表した2023年の相続税の申告状況によると、**土地の割合は相続財産全体の31.5％**にものぼり、現金や預貯金に次ぐ第2位の資産構成となっています。

特に、土地の形や面積はその評価額に大きな影響を与えるため、土地の評価方法を正しく理解しておくことが、相続税対策において非常に重要です。

この記事では、土地の形状別評価減の仕組みや、評価額が下がるケースを中心に、**彦根市の不動産・相続専門会社「トラストエージェント」**がわかりやすく解説します。

土地の相続税評価はどうやって決まる？

相続税の申告では、**「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」**を使って評価を行います。
この評価額が高ければ高いほど、相続税額も上がります。

✅ 評価の大まかな流れ

1. 利用区分の判定
   　例：自宅用地（自用地）、賃貸アパート用地（貸家建付地）、更地、駐車場、借地権など

2. 地区区分の判定
   　例：高度商業地区、普通住宅地区、普通商業地区など
   　この記事では、【普通住宅地区】を前提に解説します。

3. 面積・形状・周辺環境による補正を適用

【重要】土地の形状で評価額が変わる！主な補正項目一覧

土地の評価では、以下のような**形や面積に応じた「補正率」**を使って、評価額を加減します。

1. 奥行価格補正率（0.80～0.97）

• **奥行が短すぎる（10m未満） or 長すぎる（24m以上）**と利用しづらいため、評価減の対象

• 実用性が低い土地は、売却価格も下がる傾向があり、それを反映する形です

2. 側方路線影響加算率（0.02～0.03）

• 角地や複数の道路に接している土地は、活用価値が高いため、評価がプラスに

3. 間口狭小補正率（0.90～0.97）

• 道路に接する間口が8m未満の場合、車両の出入りや建築設計に不利 ⇒ 評価減

4. 奥行長大補正率（0.90～0.98）

• **奥行と間口の比率がアンバランス（長すぎる等）**な土地も評価減対象に

5. 不整形地補正率（0.60～0.99）

• 三角形・旗竿地・L字型などの整形地に比べて使いづらい土地は、評価額を大きく下げられる可能性あり

• 評価減率の幅が大きく、土地の形状によって最大40％の減額も可能

📝【POINT】
補正率は専門的な計算が必要なため、税理士や不動産の専門家に依頼するのが確実です。

【注目】地積が大きい土地には「規模格差補正率（0.80～0.95）」

2018年に制度変更があり、従来の「広大地評価」は廃止され、「地積規模の大きな宅地」の補正制度がスタートしました。

▶ 対象となる土地の目安

この制度は、大きな土地は個人にとって使いづらく、開発業者向けになる＝実勢価格が下がるため、評価を調整するという考え方です。

その他、評価額が減額されるケース

【実務ポイント】土地の評価は生前に試算するのが最も効果的！

以下のような判断を、生前から行えると、相続対策がスムーズに進みます。

✅ 生前に評価を確認するメリット

• 「この土地は売却して納税資金に充てよう」

• 「この土地は分筆して活用しよう」

• 「評価額が高いから、贈与しておこう」

特に、形がいびつな不整形地や、大面積の土地、複数の土地を所有している方は、相続前に必ず評価シミュレーションをしておきましょう。

彦根市で土地の相続評価を相談するなら「トラストエージェント」

滋賀県彦根市に本社を構える「トラストエージェント」では、相続・不動産売却・評価試算・相続税対策までをトータルサポートしています。

当社のサポート内容

• 土地評価の簡易診断（無料）

• 評価減の可能性シミュレーション

• 税理士・司法書士との連携による申告支援

• 相続後の不動産活用・売却のご提案

✅ 相続した土地が「不整形地」や「面積が大きい」場合は必ずご相談ください！

📞 お問い合わせ・無料相談はこちら

トラストエージェント（滋賀県彦根市）
📍 〒522-0066 滋賀県彦根市栄町二丁目6番65号
📞 電話：0749-26-2103
🕘 受付時間：9:00～18:00（日曜定休）
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まとめ｜土地の評価を正しく知れば、相続税はここまで変わる！

• 相続税の評価額は「土地の形・面積・立地」で大きく変動

• 不整形地・奥行や間口が特殊な土地は評価減できる可能性大

• 地積が大きい土地は「規模格差補正」での減額が狙える

• 生前に試算しておくことで納税・資産活用の選択肢が広がる

評価減ができれば、相続税は数百万単位で変わることもあります。
土地を所有している方、将来相続する可能性のある方は、今のうちに評価額の把握と対策を始めましょう。