目次

1. 「等価交換」とは？土地活用の新しい形

2. 等価交換の仕組みと彦根市での活用事例

3. 相続対策としての等価交換：節税効果と評価減

4. 等価交換のデメリットと注意点

5. 借金なしで建物取得！分譲マンション型の応用もおすすめ

1. 「等価交換」とは？土地活用の新しい形

使っていない土地、遊休地、古いアパート跡地などを「どう活用すればいいかわからない」という相談は彦根市内でも増加しています。
そうした中で注目されているのが「等価交換方式」という手法です。

■ 等価交換とは？

• 土地所有者と開発業者が共同で建物を建てる

• 土地所有者は土地を提供

• 開発業者は建設資金・ノウハウを提供

• 完成後、建物の一部と土地の持分をお互いに持つ

お互いが「等価」になるように権利を分け合うため、自己資金なしで建物を所有できるのが大きな魅力です。

2. 等価交換の仕組みと彦根市での活用事例

等価交換は特に以下のような状況で向いています：

• 開発資金がないが土地は持っている

• 将来の相続に備え、分割しやすい資産に組み替えたい

• 空き地を放置して固定資産税だけ払い続けている

■ 地域事例：彦根市内の老朽化アパート跡地

• 築50年以上の木造アパートが空室だらけに

• 所有者は建て替え資金なし

• デベロッパーと等価交換契約

• 結果：マンション建設＋一部区分所有として収益化

地元に根ざした不動産業者（※当社）と信頼ある建設業者が連携することで、彦根市のような中核都市でも安定した実現可能性があります。

3. 相続対策としての等価交換：節税効果と評価減

等価交換は相続税対策にも有効です。主なメリットは以下の通り：

■ 土地評価額が大幅減少

• 建物が新たに付加され、土地の持分が減少

• 借地権割合などの評価方法により、土地単体より低評価になる

例えば、1,000㎡の土地が等価交換により500㎡の持分になり、建物の一部と合わせても評価総額が約30～40％減となるケースもあります（実例あり）。

■ 小規模宅地等の特例と併用可能

• 最大80％減額が可能

• 自宅や事業用であればさらに評価減

• 適用条件を満たせば、相続税の大幅削減も現実に

4. 等価交換のデメリットと注意点

一方で、等価交換には以下のようなリスク・デメリットもあります。

• 税務処理が複雑で不慣れな税理士では対応困難

• 開発の主導権が業者にあるため、透明性確保が重要

• 借入が発生しないため、金融機関からの融資提案には乗りにくい

信頼できる不動産会社や税務専門家（※当社は士業と連携）が関与することで、これらのデメリットは十分回避可能です。

5. 借金なしで建物取得！分譲マンション型の応用もおすすめ

等価交換方式では、建物を区分所有しておけば「住む」「貸す」「売る」が自由に選べるという点も大きな魅力です。

• 将来自分で住む → 老後の居住用に

• 賃貸に出す → 定期的な不労所得に

• 売却して換金 → 流動性の高さが魅力

相続時にも「分割可能な資産」として、子どもたちの間で公平に分けやすいという利点もあり、争続のリスクを回避できます。

まとめ：等価交換は「使わない土地×相続対策」の最適解

✔ 等価交換は土地所有者に資金負担が少なく、建物を所有できる手法
✔ 相続評価額の圧縮や分割のしやすさが大きなメリット
✔ リスクや注意点もあるが、専門家と組めば回避可能
✔ 相続税対策・収益化・老後の住まいづくりまで多角的に有効