土地の「地目」とは何か？｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

土地の所有や相続、不動産売却を検討している方にとって、まず知っておくべき基礎知識のひとつが「地目（ちもく）」です。

この「地目」は、土地の使い道や税金評価、売却価格に大きく影響を与える重要な情報です。特に、滋賀県彦根市のような地域特性を重視する地元密着の不動産取引では、正確な地目把握が成功のカギとなります。

地目とは？登記事項証明書で確認できる土地の分類

土地に関する詳細情報は、**法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」**に記載されています。この書類で確認できる主な項目は以下の通りです：

• 所在地

• 地番

• 面積（地積）

• 所有者の履歴（相続・売買など）

• 原因と日付（所有権移転の理由）

• 地目（ちもく）←本記事の主題

地目とは、その土地が主にどのような用途で使われているかを示すもので、「不動産登記規則」第99条で23種類に分類されています。

【法務省令 不動産登記規則 第99条：地目一覧】
田／畑／宅地／学校用地／鉄道用地／塩田／鉱泉地／池沼／山林／牧場／原野／墓地／境内地／運河用地／水道用地／用悪水路／ため池／堤／井溝／保安林／公衆用道路／公園／雑種地

一番なじみのある「宅地」とは？

多くの方にとって最も馴染み深いのが「宅地」です。

これは単なる一戸建て用の土地だけでなく、以下のようなものも含まれます：

• マンション用地

• 商業施設や店舗用地

• 工場や事務所敷地

「宅地」は、「建物の敷地およびその維持または効用を果たすために必要な土地」と定義されており、不動産登記事務取扱手続準則 第68条に基づいて登記されます。

地目の違いが固定資産税に大きく影響する

地目は、税金にも深く関わるポイントです。

たとえば：

• 山林として登記されている土地が、実際は宅地として利用されていれば、課税上は「宅地」として評価される

• 畑と登記されている土地でも、放置されて荒れ地になっていれば、課税上は他の地目で評価されることもある

これは「現況主義」と呼ばれ、登記よりも実際の使い方が課税評価の基準になるという原則です。

✅ 固定資産税の地目別比較（概算・全国平均）

• 宅地：約100〜300円／㎡

• 山林：約10〜30円／㎡

• 原野：約30〜80円／㎡

固定資産税は宅地が最も高く、逆に山林や原野は税負担が軽い傾向にあります。

地目が違うと相続税評価も変わる

相続の際、税務署に提出する「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（第1表）」には、必ず地目の記載が必要です。

その際は以下を明記します：

• 土地の住居表示

• 所有者

• 使用者

• 地目の区分（宅地／山林／原野など）

• 相続発生時の土地利用状況（利用区分）

この情報に基づいて、相続税評価額が決まるため、誤った地目で申告すると税務上のリスクを生むことになります。

地目の現況と登記内容が違う場合の注意点

現況と登記地目が違う場合、以下のような問題が起こる可能性があります：

• 固定資産税の課税額が増加する

• 相続税評価額が変動する

• 不動産売却時に説明義務違反になる可能性

• 金融機関の担保評価が低くなる

このような場合には、**「地目変更登記（地目更正登記）」**が必要になります。彦根市内の事例でも、空き家となった山林を宅地として使用し続けていたため、課税額が跳ね上がったケースも見られます。

【彦根市・滋賀県での不動産相続や売却を考える方へ】

トラストエージェントでは、彦根市を中心に地域密着で不動産の地目や登記、相続、税務に関するご相談を受け付けています。

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まとめ

• 地目は土地の用途を法務局で登記された分類

• 課税評価や相続税評価に大きく影響する

• 登記内容と実際の利用にズレがあると「地目変更登記」が必要

• 現況主義に基づく税金負担を避けるには、登記事項証明書の確認が不可欠

土地を所有している方・これから相続する予定のある方は、早めの地目確認と適切な対策を心がけましょう。