相続財産としての評価額を決める際の 土地の「利用区分」とは？｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

1. 利用区分とは？登記簿の「地目」との違いを正しく理解しよう

土地の相続において、最も重要なのが「利用区分」です。これは、登記簿上の地目とは別の基準で、相続時の実際の利用状況に応じて税務上の評価が決まるためです。

• 地目：法務局の登記簿謄本に記載。例：宅地・田・畑・山林など23種類。

• 利用区分：相続発生時点の実際の利用形態をもとに、相続税評価の区分を設定。

この「利用区分」は、財産評価基本通達に基づき、自用地・貸宅地・借地権・貸家建付地・私道などに分類されます。地目と異なり、相続税の評価額に直結する点が非常に重要です。

2. 自用地・貸宅地・借地権・貸家建付地・私道、それぞれの評価方法

評価方法は以下のとおりです（財産評価基本通達による）：

① 自用地

• 該当：本人居住の自宅、営業用地、子どもが無償使用している土地など。

• 評価方法：通常の相続税路線価 × 地積

② 貸宅地

• 該当：他人が住む建物が建っている借地権付き土地。

• 評価式：自用地評価額 ×（1－借地権割合）

③ 借地権

• 該当：他人の土地に自宅を建てている場合。

• 評価式：自用地評価額 × 借地権割合

④ 貸家建付地

• 該当：アパートやマンションなどの賃貸建物が建っている土地。

• 評価式：
  自用地評価額 ×（1－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

⑤ 私道

• 該当：所有者が特定されている通行専用道路。

• 評価式：自用地評価額 × 30％

これらの評価は、登記情報や実際の利用状況、借地契約の内容などを総合的に判断して決定します。

3. 評価額を左右する「借地権割合」と「借家権割合」の実際

土地評価の重要な要素である借地権割合と借家権割合は、国税庁が地域ごとに定めており、彦根市の場合は以下の傾向です（※令和6年分の情報を参考）：

• 借地権割合（彦根市中心部）：60％～70％が一般的

• 借家権割合（全国共通）：30％

たとえば、彦根市内で自用地評価額が3,000万円の貸家建付地の場合

評価額 = 3,000万円 ×（1－0.7×0.3×1）= 2,370万円

評価が大きく変動するため、正確な数値の把握が相続税額に大きく影響します。

4. 利用区分が混在する土地の評価リスクと注意点

1筆の土地に複数の利用区分が混在している場合、相続評価は非常に複雑になります。たとえば：

• 自宅＋賃貸アパートが同一地番内にあるケース

• 敷地の一部が私道になっているケース

このような場合、筆ごとの地積はあるものの、区分ごとの地積を現地調査で特定する必要があります。

具体的な対応としては：

• 現地立ち会いによる区分線の確定

• 建築図面や固定資産税台帳による面積把握

• 評価明細書第1表の利用区分別記載

地番ごとの分筆や測量が必要なケースもあり、税理士や不動産評価士との連携が不可欠です。

5. 彦根市での土地相続は専門家との連携がカギ

トラストエージェントでは、彦根市を中心に地元の土地事情に精通した相続サポートを行っております。

• ✅ 士業（司法書士・税理士・弁護士）と連携したワンストップ対応

• ✅ アパートや貸家など複合利用地の評価にも精通

• ✅ 空き家管理や名義変更、売却支援も一括サポート

相続評価で失敗しないために、以下のような場合は無料相談をおすすめします。

• 複数の利用区分が混在している土地がある

• 借地・貸地・賃貸物件が含まれている

• 評価額を下げて相続税を抑えたい

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まとめ

• 土地の相続税評価では、「利用区分」の正確な把握が必須です。

• 自用地・貸宅地・借地権・貸家建付地・私道の5区分ごとに評価方法が異なり、金額に大きな差が出ます。

• 評価を誤ると税額が過大になる可能性があり、専門家との連携が安心と節税への近道です。