相続における評価方法を押さえておこう｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

不動産相続は「相続税」がカギ！最初に知るべき基礎知識

身近な人が亡くなった後に直面する問題の一つが「相続」。中でも、不動産を相続するケースでは「相続税」の課税額が非常に大きくなるため、早めの対策と正確な評価が不可欠です。

相続税の計算には、不動産（土地・建物）の適切な評価が必要となります。不動産の価格は一律ではなく、評価方法によって大きく異なるため、正確に理解しておきましょう。

不動産相続の評価方法：土地と建物はこうして金額が決まる

土地の評価「路線価方式」とは？

市街地の土地は、原則として「路線価方式」で評価されます。これは国税庁が毎年7月頃に公開する「路線価図」に基づき、道路に面する土地1㎡あたりの価格が示されています。

• 計算方法：
  「路線価」×「地積（㎡）」＝土地の相続税評価額

• 目安：
  路線価は市場取引価格の70～80%程度で設定されている

✅ 国税庁の特設ページ：「路線価図・評価倍率表」

路線価がない土地は「倍率方式」で評価

地方部や農地など路線価が定められていない地域では、「倍率方式」により評価されます。

• 評価方法：
  「固定資産税評価額」×「倍率表に記載された倍率」

• 滋賀県彦根市では、多くの住宅地が倍率方式の対象となる地域も含まれています。

建物の評価は「固定資産税評価額」で決まる

建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額」がベースになります。これは毎年、市区町村から送付される「固定資産税納税通知書」に記載されています。

• 評価額の目安：
  市場価格の約50～60％

• 建築途中の物件：
  建築費の70％程度で評価される

この評価額は新築直後をピークに年々減少していくため、築年数の長い建物ほど評価額は低くなります。

評価の前に必ず準備する書類リスト

正確な相続税の試算には、まず以下の書類の収集が必要です：

• 固定資産税納税通知書

  • 登記名義人が故人であっても「亡〇〇〇〇宛」に届くため注意

• 不動産の権利書・登記資料

• 名寄帳

  • 市町村役所で発行。相続人が全物件を把握するために不可欠

📍彦根市の場合：名寄帳の取得は市役所の資産税課で手続き可能です（本人確認書類が必要）。

土地評価でトラブルを避けるために押さえる3つのポイント

土地評価は非常に複雑で、次のような条件によっても価格が上下します。

1. 形状・間口が不整形

2. 道路との接道条件が悪い

3. 賃貸中や地代の有無

4. 広大地か否か

こうした条件は相続人自身では判断が難しいため、専門家のアドバイスを受けながら進めるのが安心です。

トラストエージェントが提供する「不動産相続サポート」について

滋賀県彦根市を中心に活動するトラストエージェントでは、不動産の評価・相続税試算・売却までをワンストップでサポートしています。

主なサポート内容

• 地元価格に基づいた正確な評価

• 名寄帳取得のアドバイス

• 不動産相続に強い司法書士・税理士との連携

• 残置物・仏壇の処分など不動産整理も含む対応

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まとめ｜相続税の基本を理解して、損をしない不動産相続を

不動産を相続した場合、評価の誤りはそのまま「相続税の誤り」につながります。必要な書類を早めに集め、土地と建物の評価方法を把握することが、スムーズな相続手続きへの第一歩です。

彦根市で不動産を相続された方や、これからの相続に備えたい方は、地域密着型の専門家「トラストエージェント」へお気軽にご相談ください。