持っているだけでこんなにかかる？ 不動産の維持費用｜不動産売却・相続のプロが集うトラストエージェント

不動産を持っている人というと、「とても裕福な人」というイメージを持つ方も多いかもしれません。確かに土地やマンションなどの不動産は、賃貸に出すことで家賃収入を得られるなど、資産として利益を生む可能性があります。

しかし一方で、不動産は所有しているだけで継続的に費用がかかる資産でもあります。特に相続で不動産を取得した場合、「思っていたよりお金がかかる」と感じるケースも少なくありません。これから不動産の購入や相続、贈与を検討している方は、どのような費用が発生するのかを事前に理解しておくことが大切です。

ここでは、不動産を所有することで発生する主な費用について解説します。

まず代表的なのが固定資産税と都市計画税です。

固定資産税は、不動産を所有している人に毎年課税される税金です。さらに、市街化区域にある土地や建物には都市計画税も課税されます。これらの税金は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

通常は4月頃になると市町村から納付書が送られてきて、年4回に分けて納付します。一括で支払うことも可能です。

税率は自治体によって多少異なりますが、一般的には次の通りです。

• 固定資産税：1.4％

• 都市計画税：0.3％

これらの税金は、不動産の購入価格ではなく、課税標準額をもとに計算されます。この課税標準額は市町村が決定するもので、通常は固定資産税評価額とほぼ同じです。評価額は「評価替え」と呼ばれる見直しが3年に1回行われ、時価を基準として変更されます。

土地の場合、固定資産税評価額は公示地価のおよそ70％程度が目安とされています。公示地価は実際の取引価格を参考に決められるため、結果として評価額は市場価格の7割前後になることが多いのです。

建物については、同じ建物を新しく建てた場合にどれくらいの費用がかかるかを基準に算出し、そこから築年数による劣化分を差し引いて評価額が決められます。

注意したいのは、購入時の価格が安かった場合や相続によって取得した場合でも、地域の地価が上昇していると固定資産税が高くなる可能性があるという点です。ただし住宅用地や新築住宅には税額が軽減される特例制度もあります。

次に挙げられるのが、建物や土地の維持管理費です。

例えば分譲マンションを所有している場合、毎月の管理費や修繕積立金が必要になります。これはローンの返済状況や居住の有無に関係なく、管理組合が定めた金額を支払う必要があります。

一般的な相場としては、

• 月額 1万円〜3万円程度

ですが、タワーマンションなどの高級物件ではさらに高額になることもあります。

一戸建てやアパートを所有している場合は、マンションのように毎月の積立が義務ではありません。しかし、建物は定期的に修繕しなければ老朽化してしまいます。

例えば次のような費用が発生することがあります。

• 外壁塗装

• 屋根修理や雨漏り対策

• シロアリ対策

• 給排水設備の交換

これらの修繕費用は、場合によっては数十万円から数百万円かかることもあります。

また、土地についても管理が必要です。空き地を放置すると雑草が伸び、近隣住民から苦情が出ることもあります。自分で草刈りをすることもできますが、広い土地では大きな負担になるため、草刈り業者に依頼する費用が必要になるケースもあります。

さらに、不動産を所有しているとトラブルによって責任を問われるリスクもあります。

例えば空き地に不法投棄がされた場合、犯人が特定できないと、土地の所有者が処分費用を負担する可能性があります。

また、アパートや貸家を所有している場合には、建物の管理責任も生じます。例えば階段や手すりなどの設備が壊れて入居者がケガをした場合、所有者が損害賠償責任を負うことがあります。

土地や建物に設置された設備は「工作物」と呼ばれ、看板やフェンスなども含まれます。もし看板が強風で飛ばされて近くの車に当たり、傷をつけてしまった場合などは、所有者が修理費を負担する可能性があります。

このようなリスクに備える方法として、施設賠償責任保険などの保険があります。これは土地や建物の管理中に事故が起きた場合、損害賠償金や弁護士費用などを補償してくれる保険です。

このように、不動産は資産として価値がある一方で、固定資産税・維持管理費・トラブル対応費用など、さまざまなコストが発生します。

特に相続で不動産を取得する場合は、
「とりあえず相続しておこう」と考えるのではなく、

• 固定資産税はいくらか

• 将来の修繕費はいくらか

• 管理の負担はどれくらいか

といった点を事前にシミュレーションしておくことが重要です。

不動産は長期にわたって維持していく資産です。購入や相続の前に、将来かかる費用をしっかり把握しておくことで、後悔のない判断につながるでしょう。